具体的にはどんな問題が出る?

宅建試験の出題範囲は、試験の基準及び内容として、以下の7つの項目が指定されています。

  • 土地の形質、地積、耳目及び種別ならびに建物の形質、構造、及び種別に関すること。
  • 土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること。
  • 土地及び建物についての法令上の制限に関すること。
  • 宅地及び建物についての税に関する法令に関すること。
  • 宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること。
  • 宅地及び建物の価格の評定に関すること。
  • 宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること。

このようにずらずらと列挙されても、法律初心者にはなかなか理解しにくいかもしれませんね。

そこで、便宜上これらの出題項目を4つに分別して考えるのが、宅建受験者の間では一般的となっています。

まずはこれらの4つの科目について概要をご説明しますので、初心者は全体像を把握することからはじめてみてください。

《宅建業法》

不動産取引における弱者である消費者(買主・借主)の保護を目的に定められ、強者である不動産業者に適用される民法における特別法です。

内容は、開業時(届出、帳簿備付義務など)、営業活動(物件の仕入れ、広告宣伝の制限など)、取引交渉(案内・説明、契約条件など)、契約成立(売買・交換・賃貸の代理、媒介など)、契約実行(報酬額など)、違反時の罰則についてとなり、いわば不動産業者を適切に運営させるための法律です。

なお、宅建業法は全問題の40%(20問)を占めるもっとも重要な法律です。
暗記すべき点は多いのですが、その分大きな得点源となるため、テキストや過去問により十分な学習が必要となります。

《権利関係(民法)》

宅地建物に関する取引は、不動産業者(私人)と消費者(私人)との間で成されるものであり、私人間の関係における問題には民法が適応されるため、宅建主任者には必須の知識となります。

また、民法だけではカバーできない借地借家法や不動産登記法などの法律も関連してくるため学習範囲は膨大で、すべてを学習することは不可能です。そのため、近年の出題傾向を分析し効率的に学習を勧めることが重要となります。

大半の受験者が権利関係を苦手としていますが、ここからの出題数は14問と、宅建業法に次ぐ出題比率であり、完全に無視することは出来ません。

ただし、宅建に出題される民法は基本レベルであり、実生活に馴染みのある事例も多く、比較的興味を抱きやすい科目といえます。苦手意識を持たない一方、深みにはまらないよう割り切って学習することをお勧めします。

《法令上の制限》

例えば、一戸建ての住宅を建てるために気に入った土地があったとします。
しかし、その土地が第1種低層住宅専用地域であった場合、原則として高さが10メートル以上の建物を建てることはできません。

このように、宅地や建物の取引における様々な制限を定めている法律が無数にあり、その規制の範囲により土地の価値が左右されるのです。
そのため、土地や建物の取引により利益を得る不動産業者には必須の科目となるのです。

土地や建物を制限する法律は数千にも及びますが、宅建の試験で問われるのは、その内の6つ。国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法、宅地造成等規制法、土地区画整理法となります。

ポイントは、土地に対する建物の建坪率など、ぞれぞれの法律に定められている数値を暗記することです。また、この科目には、明確な出題傾向がありますので、過去問によりその傾向を掴むことが重要となります。

《その他の法令》

この科目で必要となるのが、上記3科目以外で必要となる土地や建物の取引に関する法律の知識。すなわち、土地価格の変動や価格決定のメカニズムです。

そして、大半の方が土地や建物を購入する際に利用する融資関連の法律。
そして〝人生最大の買い物〟である土地や建物に課される税金知識です。

権利関係(民法)同様に苦手とする方が多い科目ですが、メインとなるのが不動産所得税や固定資産税といった税金関連です。学習範囲が広く的を絞ることは難しいかもしれませんが、メインの税金でしっかり得点を稼ぐなど、効率的な学習が必要となるかもしれません。

初学者なら半年以上の学習期間を!

簿記やFP技能士など年に数回実施される試験とは違い、宅建主任者試験は年に1度しか実施されません。
当然、わずか1点合格基準に満たない方でも不合格であれば、再び丸1年試験を待たなければなりません。

となれば、望むべくは1発合格です。そして、そのためには十分な学習時間が必要となります。一般に、宅建に関する何ら知識のない初学者が合格レベルに到達するまでには、300時間の学習が必要とされています。

例えば、平日に1日2時間、土日に各5時間学習した場合は週20時間。300時間には15週、つまり3ヶ月~4ヶ月の学習期間が必要となります。
しかし、これはあくまで順調に学習が進んだ場合。やはり、受験までには少なくとも半年の学習期間を充てるべきかと思います。

となれば、初学者の方が10月第3週の試験日に間に合わせるなら、4月から学習を開始すべきかと思います。

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